PROPERTYGROW.CO

รู้ก่อนโอน ประหยัดได้หลักแสน

ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย

ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ควรรู้ (อัปเดตปี 2569)

การซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดินในประเทศไทย ไม่ได้มีแค่ “ราคาซื้อขาย” เท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบร่วมกัน ซึ่งหากไม่เข้าใจ อาจทำให้วางแผนงบผิดพลาดได้

บทความนี้จะสรุปให้เข้าใจง่าย ครบ ใช้ได้จริง 👇

---

🔍 1. ค่าใช้จ่ายหลัก “วันโอนกรรมสิทธิ์”

1) ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)

• อัตราปกติ: 2% ของราคาประเมินราชการ
• โดยทั่วไป: ผู้ซื้อ–ผู้ขาย “ออกคนละครึ่ง” (แต่ตกลงกันได้)

👉 อัปเดตปี 2569

• รัฐมีมาตรการลดเหลือ 0.01% (เฉพาะบางเงื่อนไข เช่น ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และโอนภายในเวลาที่กำหนด)

---

2) ค่าจดจำนอง (Mortgage Fee)

• อัตราปกติ: 1% ของวงเงินกู้
• ผู้จ่าย: “ผู้ซื้อ” (กรณีกู้ธนาคาร)

👉 ปี 2569

• ลดเหลือ 0.01% เช่นกัน (ตามมาตรการรัฐ)

---

3) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)

• อัตรา: 3.3%
• เงื่อนไข:
  • ถือครองไม่ถึง 5 ปี
  • ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ≥ 1 ปี

👉 ผู้ขายเป็นผู้จ่าย (แต่สามารถตกลงกันได้)

---

4) อากรแสตมป์ (Stamp Duty)

• อัตรา: 0.5%
• ใช้เมื่อ:
  • ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

👉 สรุปง่าย

• เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง:
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)
  • หรือ อากรแสตมป์ (0.5%)

---

5) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

• คำนวณแบบ “อัตราก้าวหน้า”
• ใช้ราคาประเมิน + ระยะเวลาถือครอง

👉 ผู้ขายเป็นผู้จ่าย
👉 ถือเป็น “ภาษีสุดท้าย” ไม่ต้องยื่นซ้ำ

---

6) ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด

• เช่น ค่าคำขอ / ค่าพยาน
• รวมประมาณ ไม่เกิน 30 บาท

---

💰 2. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่คนมัก “ลืมคิด”

แม้ไม่ใช่ภาษีโดยตรง แต่สำคัญมาก:

✔ ค่าใช้จ่ายก่อนโอน

• ค่าประเมินธนาคาร
• ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ
• ค่าประกันอัคคีภัย

✔ ค่าใช้จ่ายวันโอนเพิ่มเติม

• ค่าส่วนกลางล่วงหน้า
• ค่ามิเตอร์น้ำ-ไฟ
• เงินกองทุน (คอนโด)

👉 รวมแล้ว ผู้ซื้อควรเตรียมเงินเพิ่มประมาณ
1–5% ของราคาทรัพย์

---

🧾 3. ใครจ่ายอะไร? (สรุปเข้าใจง่าย)

รายการ	ผู้ซื้อ	ผู้ขาย
ค่าโอน	✔️ (มักหารครึ่ง)	✔️
ค่าจดจำนอง	✔️	❌
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	❌	✔️
อากรแสตมป์	❌	✔️
ภาษีเงินได้	❌	✔️

📌 หมายเหตุ:
ทุกอย่าง “ต่อรองได้” และต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

---

📊 4. ตัวอย่างค่าใช้จ่าย (ให้เห็นภาพจริง)

สมมติซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท

กรณีปกติ

• ค่าโอน: 60,000 บาท (2%)
• ค่าจำนอง: 30,000 บาท (1%)

👉 รวมประมาณ: 90,000 บาท

กรณีมีมาตรการรัฐ (0.01%)

• ค่าโอน: 300 บาท
• ค่าจำนอง: 300 บาท

👉 รวม: 600 บาท เท่านั้น

---

🧠 5. ข้อแนะนำสำคัญ (จากประสบการณ์จริง)

✔ อย่าดูแค่ “ราคาบ้าน”
→ ต้องดู “ค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมด”

✔ อ่านสัญญาให้ละเอียด
→ เพราะสามารถ “ผลักภาระภาษี” ได้

✔ เช็คมาตรการรัฐทุกปี
→ ช่วยประหยัดเงินหลักหมื่น–แสน

✔ เตรียมเงินเผื่ออย่างน้อย 3–5%
→ กันพลาด / กันช็อกหน้างาน

---

✨ สรุป

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย มีค่าใช้จ่ายหลัก 3 กลุ่ม:

1. ค่าธรรมเนียม (ค่าโอน / จำนอง)
2. ภาษี (ธุรกิจเฉพาะ / อากร / ภาษีเงินได้)
3. ค่าใช้จ่ายแฝง (ธนาคาร + ส่วนกลาง)

👉 หากวางแผนดี คุณสามารถ
“ลดต้นทุนได้หลักหมื่นถึงหลักแสนบาท”

แหล่งอ้างอิงข้อมูล :กรมที่ดิน | กรมสรรพากร | กระทรวงการคลัง | AP Thailand | SC Asset | Property4Cash | SE-Thai | Terodigital